Digital Realty rachète pour 7,8 milliards de dollars la participation de Blackstone dans des data centers de Virginie du Nord

En juin 2026, l'opérateur de data centers Digital Realty a conclu un accord avec le fonds d'investissement Blackstone pour lui racheter une participation majoritaire dans trois data centers intégralement loués en Virginie du Nord, une région souvent présentée comme le cœur physique d'Internet. La transaction valorise ces actifs à 7,8 milliards de dollars.

Ce que comprend l'opération

Digital Realty rachète à Blackstone une participation majoritaire dans trois data centers déjà occupés à 100 % par des locataires. Il ne s'agit donc pas d'un terrain à bâtir misant sur une demande future, mais d'une activité opérationnelle qui génère déjà des revenus. Les trois sites se trouvent en Virginie du Nord.

• Montant de la transaction : 7,8 milliards de dollars
• Les trois data centers sont intégralement loués (fully leased)
• Vendeur : le fonds d'investissement Blackstone ; acheteur : le REIT coté Digital Realty
• Région concernée : la Virginie du Nord, plus forte concentration de data centers au monde

Pourquoi la

Virginie du Nord est-elle au centre de l'opération ?

La Virginie du Nord est depuis longtemps décrite comme l'endroit « où Internet vit physiquement » : une part considérable du trafic Internet mondial y transite, et la densité de data centers y est plus élevée que partout ailleurs sur la planète. C'est pourquoi, comme le souligne The Next Web, les transactions à plusieurs milliards de dollars y sont devenues presque routinières : des montants qui auraient paru extraordinaires il y a peu font désormais régulièrement les gros titres de la presse spécialisée.

Les data centers, une classe d'actifs

Digital Realty compte parmi les plus grands opérateurs cotés de data centers au monde. L'entreprise fonctionne sous le modèle du REIT, un fonds immobilier tenu de reverser l'essentiel de ses bénéfices à ses actionnaires. Pour une telle société, racheter des sites déjà loués permet d'étoffer son portefeuille sans assumer le risque lié à la construction ni à la recherche de locataires : les revenus des contrats en cours sont déjà garantis.

Blackstone, l'un des plus grands gestionnaires d'actifs alternatifs au monde, a accru pendant des années ses investissements dans l'infrastructure numérique, des data centers aux réseaux de câbles, qu'il considère comme un actif défensif aux flux de trésorerie prévisibles. La cession de sa participation majoritaire dans ces trois sites à Digital Realty s'inscrit dans une logique de prise de bénéfices au moment où l'intérêt du marché pour ce type d'actifs culmine.

Pourquoi les data centers sont-ils si recherchés en ce moment ?

Pendant des décennies, la Virginie du Nord a concentré toujours plus de data centers grâce à un foncier bon marché, un réseau dense de dorsales en fibre optique et une électricité relativement abordable. Mais ces mêmes atouts — l'accès à la puissance électrique et une infrastructure de raccordement déjà en place — sont devenus des ressources rares face à l'explosion de la demande en calcul. Les nouveaux data centers attendent des années leur raccordement au réseau électrique : les sites déjà en service, entièrement alimentés et loués, sont donc particulièrement valorisés. C'est l'une des raisons pour lesquelles les investisseurs acceptent de débourser plusieurs milliards pour des sites clés en main plutôt que pour le droit d'en construire de nouveaux.

Le contexte : la demande en infrastructure pour l'IA

La multiplication de ces transactions coïncide avec le boom de la demande en puissance de calcul pour l'entraînement et l'exploitation des grands modèles de langage. Les fournisseurs de cloud et les entreprises d'IA louent des surfaces serveurs des années à l'avance. Des investisseurs comme Blackstone entrent souvent sur ce marché avant même l'achèvement de l'infrastructure, puis revendent des sites déjà rentables à des opérateurs stratégiques comme Digital Realty. Pour ces derniers, chaque grosse transaction élargit un portefeuille de surfaces sous contrat, un actif qui, dans un contexte de pénurie d'offre, prend de la valeur presque mécaniquement, sans investissement supplémentaire dans la construction.

Ce qu'il faut en retenir

Cette transaction de 7,8 milliards de dollars confirme une fois de plus la rapidité avec laquelle s'envole la valeur de l'infrastructure physique qui sous-tend les services cloud et d'IA : les investisseurs se disputent de plus en plus des data centers clés en main aux loyers garantis, plutôt que de construire de nouveaux sites à partir de zéro.