In the US, investment is shifting from offices to data centers amid tech giants’ demand for AI

Американский рынок коммерческой недвижимости тихо меняет приоритеты. Если раньше главным символом роста были офисные башни для концентрации команд, то теперь всё больше капитала уходит в дата-центры — физическую основу облаков, AI-сервисов и цифровых платформ.

Куда смещается капитал Сдвиг хорошо виден в цифрах.

По данным, приведённым в материале, сезонно скорректированные годовые расходы на строительство офисных зданий в США в июле 2025 года составили около $105,5 млрд. Это по-прежнему огромный рынок, но рядом с ним быстро выросла новая категория: уже в июне 2025 года годовой объём затрат на строительство дата-центров достиг $40 млрд. Для сегмента, который ещё недавно воспринимался как нишевая инженерная инфраструктура, это не просто рост, а переход в разряд стратегических активов.

Речь не о том, что офисы исчезают или становятся ненужными. Скорее меняется логика вложений: инвесторы всё чаще смотрят не на квадратные метры под сотрудников, а на объекты, которые обслуживают цифровую экономику. Показательно, что Бюро переписи США уже выделяет data center отдельной строкой внутри офисного строительства.

Сам факт такой детализации показывает, что сектор перестал быть статистической мелочью и превратился в заметную часть строительного и инвестиционного ландшафта.

«Невидимые, но критически важные дата-центры — ядро цифровой инфраструктуры».

Почему растут дата-центры Главный драйвер — резкий рост спроса на вычисления.

Облака, генеративный ИИ, корпоративная аналитика, видеосервисы и бесконечные онлайн-продукты упираются не только в модели и софт, но и в железо. Чтобы запускать обучение моделей, инференс и хранение данных, нужны не абстрактные «мощности», а конкретные здания с серверами, системами охлаждения, резервным питанием, сетевой инфраструктурой и доступом к стабильной электроэнергии. Поэтому бум ИИ почти автоматически превращается в бум строительства дата-центров.

• Рост облачных сервисов и AI-нагрузок Цифровизация бизнеса и госуслуг Гибридная и удалённая работа, усилившая зависимость от онлайн-инфраструктуры * Масштабные инвестиции со стороны AWS, Google, Meta и Microsoft Вторая причина — изменение того, как компании понимают инфраструктуру. Раньше конкурентным преимуществом считался штаб-квартира в правильной локации и большой офисный фонд. Сейчас важнее доступ к вычислительным ресурсам, скорость развёртывания сервисов и контроль над стоимостью обработки данных. Для крупнейших техкомпаний дата-центр стал таким же базовым активом, как раньше кампус или региональный офис. Чем сильнее бизнес опирается на AI, тем ближе инфраструктура к центру корпоративной стратегии.

Что меняется на рынке Для рынка недвижимости это не косметический тренд, а смена приоритетов.

Офисная недвижимость остаётся большой категорией, но её роль уже не выглядит безусловной: гибридный формат работы снизил прежнюю ставку на концентрацию людей в одном месте, а цифровые процессы стали важнее престижного адреса. Дата-центр, наоборот, почти невидим для конечного пользователя, но именно он поддерживает поиск, генерацию текста, корпоративные SaaS-системы, видеозвонки, хранение файлов и сотни других сервисов, которые сотрудники используют каждый день. Меняется и сама структура капитальных затрат.

Инвестиции уходят из объектов, где основная ценность — физическое присутствие людей, в объекты, где ценность создаётся через непрерывную обработку данных. Это тянет за собой спрос на энергию, охлаждение, телеком-каналы, земельные участки рядом с узлами сети и долгие контракты с провайдерами оборудования. Иными словами, центр тяжести смещается от привычной офисной логики к инфраструктурной: меньше витринности, больше инженерии, энергопотребления и расчёта на машинную загрузку.

Что это значит AI-экономика всё заметнее материализуется не в

чат-ботах и интерфейсах, а в бетоне, кабелях, подстанциях и серверных залах. Для бизнеса это сигнал: выигрывать будут не только разработчики моделей, но и те, кто контролирует вычислительную инфраструктуру, энергоресурсы и площадки для масштабирования.